Значительное число обращений граждан по поводу нарушения их
прав при исполнении соответствующими контрагентами взятых на
себя договорных обязательств в сфере правоотношений, связанных
со строительством (приобретением в собственность) различных
объектов недвижимости, к числу которых в первую очередь
относится жилье в многоквартирных домах, свидетельствует о
необходимости уделения данной проблематике со стороны
Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей
и благополучия человека повышенного внимания.
Правоприменительная практика, накопленная в рассматриваемом
вопросе, позволяет в настоящее время достаточно четко в каждом
конкретном случае определять характер и правовую природу
указанных отношений, и в конечном итоге как предупреждать, так
и пресекать соответствующие нарушения потребительского
законодательства (причем не только в судебном, но и в
досудебном, а также административном порядке).
В своей практической деятельности, связанной со
строительством тех или иных объектов недвижимости (к числу
которых в первую очередь относятся квартиры в многоквартирных
жилых домах), хозяйствующие субъекты при разработке
соответствующих схем привлечения денежных средств граждан
используют различные договоры, наиболее распространенными из
которых являются договоры о долевом участии в строительстве,
договоры долевого финансирования (инвестирования), договоры о
совместной деятельности (простого товарищества) и т.д. Однако
несмотря на многовариантность названий договоров (зачастую
связанную с сознательной подменой понятий) и наименований
сторон (дольщики, инвесторы, пайщики, вкладчики и т.д.), по
своей сути и содержанию они во-многом идентичны. Данное
обстоятельство, подтвержденное неоднократным предметным
анализом указанных договоров, позволяет выработать вполне
определенные критерии их оценки.
Поскольку вплоть до последнего времени ни Гражданский
кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), ни какой-либо
специальный закон или подзаконный акт "договор долевого
участия" - наиболее распространенный тип договора,
практикуемый в рассматриваемой сфере правоотношений, как
таковой вообще никак не выделяли (Федеральный закон от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" вступил в силу только с 1 апреля 2005 года и
распространяется на отношения, связанные с привлечением
денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, разрешения на строительство которых
получены после вступления его в силу), Роспотребнадзор
считает, что при определении норм законодательства, подлежащих
применению при его оценке в каждом конкретном случае, следует
исходить из нижеследующего.
1. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в
установлении своих прав и обязанностей на основе договоров и в
определении любых, не противоречащих законодательству, условий
договора, что в целом отражает принципы и стандарты,
используемые в международной практике. Однако несмотря на то,
что согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица
свободны в заключении договора и могут заключать договор как
предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными
правовыми актами, а понуждение к заключению договора не
допускается, любой договор должен соответствовать обязательным
для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми
актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.
2. Существо каждого договора определяется его содержанием,
а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при
толковании условий договора судом принимается во внимание
буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в
случае неясности буквальное значение условия договора
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и
смыслом договора в целом. При невозможности определить
содержание договора изложенным способом данная статья
предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду
цель соглашения. При этом предлагается "принять во внимание
все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие
договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во
взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота,
последующее поведение сторон".
3. Как правило, условиями большинства "договоров долевого
участия" в строительстве жилья предусмотрено, что гражданин
принимает в нем участие посредством вложения определенной
денежной суммы в строительство конкретного объекта
недвижимости, а хозяйствующий субъект осуществляет
соответствующее строительство на привлеченные денежные
средства и принимает на себя обязательство по окончании
строительства предоставить гражданину жилую площадь в виде
квартиры, которая затем в соответствии с действующим
законодательством и на основании указанного договора
оформляется в собственность гражданина.
Определяя таким образом вышеназванные условия в качестве
базовых в оценке правовой природы рассматриваемого типа
договора в целом (применительно к соответствующим
правоотношениям, возникшим до введения в действие Федерального
закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ) и соотнося их с нормами
потребительского законодательства, можно сделать вывод о том,
что, как правило, "стандартный" "договор долевого участия" в
строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый
гражданином - физическим лицом с одной стороны и
организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.) с
другой, прежде всего и по следующим основаниям не должен
квалифицироваться как инвестиционный:
во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от
26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и
ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями
являются такие денежные средства, которые вкладываются в
объекты предпринимательской и других видов деятельности в
целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного
социального эффекта, тогда как для граждан-"инвесторов" целью
заключения рассматриваемого договора является очевидное
желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру,
предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд,
которая к тому же в данном случае не является для них объектом
предпринимательской деятельности (исходя из определения
таковой, данного в ст. 2 ГК РФ);
во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо
финансовых вложений еще и осуществление практических действий
со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций
(ст. 6 "Права инвесторов" ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ), в то
время как лицо, вносящее денежные средства по "договору
долевого участия", не только никак не участвует в последующем
в реализации программы строительства, но и не имеет
возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их
целевым и своевременным использованием, что применительно к
рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего
многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо
согласования с "инвестором"-"дольщиком") переноса сроков
завершения строительства, требованиями к
"инвестору"-"дольщику" о необходимости осуществления
дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат
с целью покрытия неких общих (также не согласованных
предварительно) расходов и т.д.
Помимо этого, рассматриваемый договор, предполагающий все
то же "долевое участие" в строительстве, по нижеизложенным
основаниям не может и не должен определяться в качестве
договора о совместной деятельности (договора простого
товарищества):
1) в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора
простого товарищества (товарищи) объединяют свои средства в
целях осуществления деятельности, направленной на извлечение
прибыли либо на достижение иных не противоречащих закону
целей, тогда как в "договоре долевого участия" в строительстве
жилья единство цели деятельности и объединения денежных
средств участников обязательства не прослеживается вовсе,
поскольку одна сторона - организация-застройщик,
аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет
предпринимательскую деятельность, а другая -
гражданин-"дольщик" действует для удовлетворения личных
(бытовых, семейных) нужд;
2) поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников
простого товарищества могут выступать только лица (товарищи),
заключившие соответствующий договор (ст. 1041 ГК РФ),
отношения товарищей с третьими лицами (предполагающие
совершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи
лица становятся при этом участниками договора простого
товарищества, так как понятия "товарищ" и "третье лицо" в
гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГК
РФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той
или иной форме положения о том, что третьи лица и стороны
являются участниками единого простого товарищества, должно
быть признано недействительным по причине его несоответствия
обязательственному праву. При этом также следует иметь в виду,
что при "долевом строительстве" никакая совместная
деятельность даже потенциальных товарищей не осуществляется
ими по определению, так как отдельные "дольщики" с правовой
точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было
взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих
строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою
деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;
3) ст. 1050 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований
прекращения договора простого товарищества и устанавливает
солидарную ответственность для товарищей по неисполненным
обязательствам в отношении третьих лиц с момента прекращения
договора, тогда как гражданин-"дольщик", исходя из
содержательной стороны рассматриваемого договора, не обязан
нести никакой ответственности перед третьими лицами по
обязательствам, возникшим между ними и исполнителем
(организацией-застройщиком) в ходе строительства
соответствующего жилья - квартиры в период действия договора.
При этом ни указанная статья, ни в целом глава 55 ГК РФ не
предусматривают возможности "замены" товарища в договоре о
совместной деятельности в порядке перехода прав кредитора к
другому лицу или в порядке перевода долга (т.е. в соответствии
с положениями главы 24 ГК РФ), тогда как на практике перемена
лица в обязательстве, связанном со строительством жилья в
многоквартирном доме, предполагающая "замену" одного
"дольщика" другим, происходит довольно часто.
Все вышеизложенное позволяет говорить о том, что договоры,
заключаемые между гражданами с одной стороны и строительными
организациями-застройщиками с другой, предметом которых
является строительство конкретных объектов недвижимости (в том
числе жилых помещений - квартир в многоквартирных жилых
домах), по своему содержанию (в подавляющем большинстве
случаев) являются гражданско-правовыми договорами
строительного подряда, по которым подрядчик обязуется в
установленный договором срок построить по заданию заказчика в
лице гражданина определенный объект недвижимости, а заказчик
обязуется принять результат работы, оплатив обусловленную
договором цену.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О
введении в действие части второй Гражданского кодекса
Российской Федерации" "в случаях, когда одной из сторон в
обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий,
заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать
товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой
гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а
также правами, предоставленными потребителю Законом Российской
Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в
соответствии с ним иными правовыми актами"
В соответствии со ст. 4 этого же Федерального закона Закон
РФ "О защите прав потребителей" применяется к отдельным видам
гражданско-правовых договоров в части, не противоречащей
Гражданскому кодексу РФ. В этой связи, учитывая, что по
рассматриваемому договору работы выполняются для
удовлетворения бытовых (личных, семейных) потребностей
граждан, к отношениям, возникшим между ними и хозяйствующими
субъектами на его основе, согласно положениям п. 3 ст. 730 и
п. 3 ст. 740 ГК РФ в рамках положений обязательственного права
гражданского законодательства должны применяться и
соответствующие положения Закона РФ "О защите прав
потребителей".
Поскольку данное обстоятельство имеет большое значение для
потребителей в первую очередь за счет возможности
использования гарантированных законом методов
гражданско-правовой защиты их нарушенных прав, при их выборе в
каждом конкретном случае необходимо исходить из
следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя
сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в
соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поэтому, если в установленный договором срок не выполняется
весь комплекс работ, связанных со строительством и передачей
потребителю в собственность соответствующей квартиры,
исполнитель нарушает п. 1 ст. 27 Закона РФ "О защите прав
потребителей".
Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ
регламентируются ст. 28 Закона РФ "О защите прав
потребителей", согласно соответствующим положениям которой
потребитель по своему выбору вправе:
- назначить
исполнителю новый срок;
- потребовать уменьшения цены за
выполнение работы;
- отказаться от исполнения договора о
выполнении работы.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения
убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков
выполнения работы.
Помимо этого, п. 5 той же ст. 28 предусматривает
обязанность исполнителя выплатить потребителю неустойку за
каждый день просрочки исполнения обязательства, которая
определяется в размере трех процентов цены выполнения работы.
Если же указанная цена в договоре отдельно не определена, то
расчет неустойки ведется от общей цены заказа, в результате
чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости
квартиры по договору. При этом положение о добровольном
порядке удовлетворения требования потребителя об уплате
неустойки закреплено п. 5 ст. 13 Закона РФ "О защите прав
потребителей". Оценивая в этой связи условия каждого
конкретного договора об ответственности исполнителя
(организации-застройщика) за просрочку выполнения взятых им на
себя обязательств по строительству, следует иметь в виду, что
если они минимизируют размер этой ответственности относительно
положений, предусмотренных законодательством, они признаются
ничтожными в силу императивных норм п. 2 ст. 400 ГК РФ и п. 1
ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В случае передачи потребителю квартиры с недостатками
исполнителем будут нарушены соответствующие положения ст. 4
Закона РФ "О защите прав потребителей".
Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в
выполненной работе регламентируются ст. 29 Закона РФ "О защите
прав потребителей", согласно п. 1 которой потребитель по
своему выбору вправе требовать:
- безвозмездного устранения
недостатков выполненной работы;
- соответствующего
уменьшения цены выполненной работы;
- возмещения понесенных
им расходов по устранению недостатков выполненной работы
своими силами или третьими лицами.
Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения
договора о выполнении работы, если в установленный договором
срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем
или обнаружены существенные недостатки выполненной работы. При
этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения
убытков, причиненных ему в этой связи.
Ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей"
предусматривает, что требования потребителя, предусмотренные
п. 1 ст. 28 и п. п. 1, 4 ст. 29, подлежат удовлетворению в
десятидневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого
срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день
просрочки неустойку, размер и порядок исчисления которой
определяется в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите
прав потребителей" (при этом необходимо иметь в виду, что
согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку (ее
общую сумму), если она явно несоразмерна последствиям
нарушения обязательства. Исчерпывающий перечень изъятий из
этого общего правила, касающегося в том числе и
соответствующих положений Закона РФ "О защите прав
потребителей", содержится в абзаце втором той же ст. 333 ГК
РФ).
В то же время следует отметить, что в некоторых случаях
распространению норм Закона РФ "О защите прав потребителей" на
договоры с участием граждан, по сути вкладывающих денежные
средства в объекты все того же "долевого строительства",
объективно препятствует применение хозяйствующими субъектами
таких положений действующего законодательства, которые по
формальным основаниям исключают возможность отнесения граждан,
вступающих с ними в соответствующие правоотношения, к
потребителям. Подобное, в частности, происходит тогда, когда
гражданин становится участником - вкладчиком (коммандистом)
товарищества на вере (коммандитного товарищества), которое в
соответствии со ст. 66 ГК РФ является коммерческой
организацией. Правовое положение участников товарищества на
вере регулируется ст. ст. 82 - 86 ГК РФ, а права и обязанности
вкладчиков - ст. 85 ГК РФ.
Придание со стороны так называемого полного товарища
договору, заключаемому с участником-вкладчиком, всех признаков
отношений, характерных для коммандитного товарищества, не
позволяет рассматривать последнего в качестве потребителя,
поскольку названный договор по определению не связан с
возмездным оказанием услуг (выполнением работ), а его
предметом является внесение соответствующего вклада в
складочный капитал товарищества (при этом какие-либо сведения
об объекте строительства в самом договоре изначально, как
правило, вообще отсутствуют, а вопрос предоставления
гражданину соответствующей квартиры решается путем составления
дополнительного соглашения с участником-вкладчиком,
допускающего возможность получения коммандистом взамен
соответствующей доли в складочном капитале (с частью прибыли
товарищества) объекта недвижимого имущества).
В дополнение к вышеизложенному и в связи с введением в
действие с 1 апреля 2005 года Федерального закона от
30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" обращаю внимание также на нижеследующее:
1. Часть 9 ст. 4 указанного законодательного акта
предусматривает, что "к отношениям, вытекающим из договора,
заключенного гражданином - участником долевого строительства
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство Российской Федерации о защите
прав потребителей в части, не урегулированной настоящим
Федеральным законом".
2. В соответствии с частью 1 ст. 23 названного Федерального
закона государственное регулирование, контроль и надзор в
области долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти, а также другими
федеральными органами исполнительной власти в пределах их
компетенции.
С учетом п. 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору
в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека,
утвержденного Постановлением Правительства Российской
Федерации от 30.06.2004 N 322, закрепившего за
Роспотребнадзором компетенцию по осуществлению
государственного контроля за соблюдением законов и иных
нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих
отношения в области защиты прав потребителей, вышеуказанное
означает, что отношения с участием граждан-потребителей в
сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости являются предметом соответствующей
контрольно-надзорной деятельности Федеральной службы и ее
территориальных органов, связанной среди прочего с реализацией
полномочий, установленных ст. 40 Закона РФ "О защите прав
потребителей", а также выявлением в рассматриваемой сфере
правоотношений административных правонарушений,
ответственность за которые предусмотрена ч. ч. 1, 2 ст. 14.8
КоАП РФ.
В то же время, не являясь уполномоченным федеральным
органом исполнительной власти, осуществляющим контроль и
надзор в области долевого строительства многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости, Роспотребнадзор не вправе
осуществлять административное производство по ст. 14.28 и
части 4 ст. 19.5 КоАП РФ.
Прошу учесть вышеизложенное при организации практической
деятельности территориальных управлений Роспотребнадзора,
связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере
строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов
недвижимости в субъектах Российской Федерации, в том числе в
ходе обеспечения соответствующей судебной защиты прав
потребителей.
Сводную обзорную информацию, характеризующую основные
направления защиты прав потребителей в указанной сфере за
текущий год, прошу представить в Роспотребнадзор на бумажном
носителе и по электронной почте до 20 декабря 2005 года.
Руководитель
Г.Г.ОНИЩЕНКО
