Директор Уральского консалтингового правового центра «Металлург» Сергей Кадышев отвечает на вопросы читателей сайта DomChel.ru о новшестве в оформлении сделок с недвижимостью. С 1 июня 2005 года подавцы-покупатели квартир и другой недвижимости столкнулись с крайне неприятным для них фактом, оказывается, что теперь всем желающим осуществить любую сделку (покупка, продажа, обмен и другое) нужно приложить к стандартному перечню документов еще один: справку об отсутствии перепланировок (ее еще называют справкой о неизменяемости объекта).
Необходимость оформления этого документа утвердило областное Управление Федеральной регистрационной службы, а предъявлять его надо в бюро технической инвентаризации. Причем для того, чтобы получить справку, приходится вызвать к себе представителя БТИ, чтобы он еще раз проверил объект на предмет отсутствия перепланировки. Ждать справку приходится в среднем около 3-х недель, но, по словам очевидцев, даже те, кто доплачивают за срочность по 600-800 рублей, все равно долго ее ждут. Стоимость самой справки колеблется, в среднем придется выложить около 250 рублей. Причем все это, как обычно, сопровождается огромными очередями в БТИ и потраченными нервами на вызов и ожидание специалиста. Особое негодование факт заказа, ожидания и получения справки вызывал у тех, кто спешит со сделкой.
B результате, стало возникать много слухов по поводу сроков действия этой справки. Одни говорили, что документ действителен месяц, другие – неделю или даже три дня. Злосчастная справка доставила массу проблем не только владельцам и покупателям недвижимости, но и специалистам по сделкам с ней. По словам риелтора фирмы «Мастер-Проф»Елены Лещенко, даже сотрудникам компаний пришлось столкнуться с массой трудностей. «С момента введения новой справки прошло чуть более двух месяцев, – говорит Елена Лещенко. – Сейчас, конечно, ажиотаж по поводу получения справки спал. Но поначалу люди просто не знали о том, что это за справка, каков срок ее действия. Поэтому в первый месяц наши клиенты жаловались не только на очереди, но и на отсутствие какой бы то ни было достоверной информации об этом документе. В случае непредставления справки об отсутствии перепланировки регистрационная палата оставляет за собой право отказать клиенту в регистрации. Из-за этого в большинстве риелторских компаниях, в том числе и в нашей, многие сделки просто не состоялись».
В челябинском бюро технической инвентаризации от комментариев по данному поводу отказались, заявив, что всю информацию можно получить в регистрационной палате. В этом учреждении консультант оказался немногословен. Он сообщил лишь, что в последнее время участились случаи незаконной перепланировки квартир, поэтому для чистоты сделок руководство регпалаты ввело эту справку. На вопрос о сроках действия справки консультант ответить затруднился. «Раньше выписка из техпаспорта действовала 5 лет, – сообщил он. – Эта справка действует, конечно, меньше, но больше, чем месяц. В общем, в пределах разумного».

Cитуацию комментирует Сергей Кадышев:
«Данная справка законодательными нормами не предусмотрена – ни федеральными, ни региональными, но обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если этот план данного ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.Может выдаваться выписка из плана объекта недвижимости.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
– акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством;
– договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
– акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
– свидетельства о праве на наследство;
– вступившие в законную силу судебные акты;
– акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством;
– иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
– иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям вышеуказанных документов и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, установленный выше, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав:

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.<
2. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
4. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.
5. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых – подлинник – после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются правообладателю – физическому лицу или представителю правообладателя – при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом».

отвечает на вопросы читателей сайта DomChel.ru, касающиеся различных сложностей в новом Жилищном кодексе, приобретения земельных участков, оформления перепланировки и прописки.

Хочу поставить торговый павильон. Говорят, достаточно выгодное дело. Но знающие люди напугал – мол, придешь в администрацию, скажут: места нет. Даже если придешь и покажешь место, где этот самый павильон ну просто просится, с остановочным комплексом. Выход один – придется немалую сумму на взятки дать. И то, если знакомые есть. А у меня нет. То есть не светит мне своим бизнесом обзавестись? Посоветуйте, пожалуйста, как поступать, к кому обращаться, имеют ли право мне отказать?

Лицо, заинтересованное в предоставлении (передаче) земельного участка или в переоформлении прав на ранее предоставленный ему земельный участок (далее – заявитель), обращается в администрацию города с заявлением о предоставлении (передаче) земельного участка или о переоформлении прав на ранее предоставленный ему земельный участок.
В случае предоставления земельного участка для коммерческой деятельности к заявлению прикладываются следующие документы:
1. копия учредительных документов (свидетельства предпринимателя);
2. копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
3. справка из налогового органа, подтверждающая отсутствие задолженности перед местным бюджетом по платежам за землю.
В заявлении о предоставлении земельного участка указывается цель выделения участка, размеры и испрашиваемое право на участок (право собственности, бессрочное (постоянное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, временное пользование). Заявитель может указать в заявлении месторасположение земельного участка, конкретный земельный участок.
В заявлении о переоформлении прав на ранее предоставленный земельный участок указываются площадь земельного участка, его местонахождение, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих права на землю, план земельного участка, копия учредительных документов (свидетельства предпринимателя).
Основанием для предоставления (переоформления) прав на земельный участок является распоряжение главы города.
Проект распоряжения главы города о предоставлении (об отказе в предоставлении) земельного участка под застройку (размещение) вновь возводимых объектов готовит и согласовывает с заинтересованными службами Управление архитектуры и градостроительства. Проект распоряжения главы города о предоставлении (передаче) земельных участков под существующими объектами, а также проект распоряжения главы города о переоформлении прав на ранее предоставленные земельные участки готовит и согласовывает с заинтересованными службами Управление регулирования земельных отношений при Комитете по управлению имуществом в едином пакете правоустанавливающих документов на землю. Проект распоряжения должен быть согласован с вице-мэром, председателем Комитета по управлению имуществом, заместителем главы города, ответственным за вопросы градостроительства, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, юридической службой администрации города.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка должно быть мотивировано и может быть обжаловано в судебном порядке.
Распоряжение главы города о предоставлении (передаче) земельного участка или об отказе в его предоставлении принимается в месячный срок после подачи заявления и выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия, копия распоряжения направляется в налоговый орган в 10-дневный срок. В распоряжении мэра указывается титул права на землю (собственность, бессрочное (постоянное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, временное пользование). К нему прилагается план земельного участка.
Проекты договоров аренды, купли-продажи, временного пользования, залога готовит и согласовывает с Управлением экономики Комитет по управлению имуществом. Приступать к использованию земельных участков разрешается после установления границ этих участков на местности и выдачи правоустанавливающих документов на землю. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если иное не установлено действующим законодательством.

Подскажите, пожалуйста, у меня 2-х комнатная «хрущевка», я убрала стену между кухней и комнатой и перенесла дверь в кладовку. Безусловно, это перепланировка, но у меня есть подписанный в 2000 году Гражданпроектом план перепланировки с указанием, что стены (снесенные) не являются несущими, дальше я ничего не делала. Как действовать дальше, и действителен ли этот план или нужно начинать все сначала?

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо представляет:
1.Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации.
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов указанных выше.

У нас неприватизированная однокомнатная квартира. Мы хотим ее продать. Необходимо ли ее до продажи приватизировать и какие еще документы нужны для продажи?

Да, приватизировать необходимо. Для приобретения в собственность жилого помещения в Челябинске в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (ордер или договор социального найма остается в деле)

справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано (справка Челябинского управления ОГУП «Областной центр технической инвентаризации»)

документ органов опеки и попечительства (постановление главы администрации района в городе) в случаях, предусмотренных пунктом 3 настоящего положения

справка с места жительства о составе семьи; соглашение родителей о месте проживания несовершеннолетних детей (при раздельном проживании родителей), заверенное нотариусом

техническая характеристика жилого помещения, выданная Челябинское управление ОГУП «Областной центр технической инвентаризации».

Решение вопроса о приватизации жилых помещений принимается по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи заявлений.

Я слышала, что по новому Жилищному кодексу непомерно возрастает налог на собственность. Так стоит ли приватизировать муниципальное жилье, тем более что оно далеко «не первой свежести»?

Налоги в России устанавливаются налоговым кодексом. На данный момент ставка налога на собственность не повышена.

Я живу на первом этаже, подо мной находится офис. Хозяева офиса хотят разместить рекламный щит на моем балконе и предлагают мне за размещение рекламы разовый платеж 1 тысячу рублей. Знакомые говорят, что это мало, но никто толком не знает, сколько надо брать в таких случаях. Что делать?

Распространение рекламы в городских, сельских поселениях и на других территориях может осуществляться в виде плакатов, стендов, световых табло, иных технических средств стабильного территориального размещения (наружная реклама).
Распространение наружной рекламы допускается при наличии разрешения, выдаваемого органом местного самоуправления поселения или городского округа, согласованного с соответствующими органами. Распространение наружной рекламы на территории города Челябинска допускается только при наличии разрешения на распространение наружной рекламы, выданного Управлением, согласованного с ГИБДД города Челябинска, ГУАиГ администрации города Челябинска, при необходимости, с соответствующим органом управления железными дорогами.
В случае размещения средств наружной рекламы на объектах муниципальной собственности заключается договор на размещение средств наружной рекламы с Управлением, только после заключения договора выдается разрешение на размещение рекламы. При отсутствии указанного договора рекламораспространитель не вправе размещать средства наружной рекламы.
В случае размещения средств наружной рекламы на объектах, не являющихся муниципальной собственностью, разрешение на распространение наружной рекламы выдается при наличии соответствующего договора с собственником имущества либо с лицом, обладающим вещными правами на это имущество. Плата устанавливается в зависимости от договоренности.
Юридические лица (предприятия, организации), индивидуальные предприниматели и физические лица, желающие разместить средства наружной рекламы и (или) получить разрешение на распространение наружной рекламы, подают заявку в Управление.

Мой вопрос – о приобретении земельного участка под строительство индивидуального дома в Челябинске. Где можно узнать, в каких районах города эти участки выделяются или будут в недалеком будущем выделяться, каков порядок их получения, имеются ли у кого-то льготы при получении таких участков?

Порядок строительства индивидуальных жилых домов» описывает три основные стадии при строительстве данных объектов:
1. Предпроектная стадия.
2. Проектная стадия.
3. Стадия строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
Информацию о наличии участков под индивидуальное строительство заказчик может получить в районной администрации. Она может выдавать разрешение на выделение земельного участка под индивидуальное строительство только при наличии разработанной и согласованной градостроительной документации. При отсутствии последней, заявка о выделении участка (группы участков) подается в городскую администрацию. Предпроектная стадия включает:
1. Подачу заказчиком официальной заявки в районную (городскую) администрацию о намерении строительства объекта.
2. Рассмотрение районной (городской) администрацией возможности строительства объекта.
3. При возможности размещения объекта, районная (городская) администрация выдает постановление о проектировании и строительстве жилого дома с обязательной визой главного архитектора города (оформление постановления осуществляет Главное управление архитектуры и градостроительства города).
4. Составление (заказчиком) технического задания на выполнение проекта.
5. Получение в Главном управлении архитектуры и градостроительства архитектурно-планировочного задания с условиями застройки участка (типовой проект, красные линии, благоустройство, требования по фасадам и др.).
6. Оформление документов на землепользование на период проектирования, строительства и эксплуатации.

Проектная стадия включает:
1. Получение технических условий на инженерное обеспечение в соответствующих службах города.
2. Заключение договора на разработку (привязку) проекта и ведения авторского надзора за строительством объекта с организацией, имеющей лицензию на право выполнения данного вида работ.
3. Разработку (привязку) рабочего проекта объекта.
4. Согласование проектной документации с:

санэпидемнадзором (при разработке индивидуального проекта);

пожарной охраной (при разработке индивидуального проекта);

комитетом по экологии (при отсутствии градостроительной документации);

ГАИ (при отсутствии градостроительной документации);

со службами инженерного обеспечения;

Главным управлением архитектуры и градостроительства.

Стадия строительства и сдачи объекта в эксплуатацию включает:
1.Заключение договора с организацией, имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ (при строительстве собственными силами – договор с организацией, имеющей право вести технический надзор за строительством).
2. Разбивка границ участка, осей здания и инженерных сетей на местности.
3. Получение в Госархстройнадзоре города разрешения на право производства строительных работ.
4. Строительство объекта по согласованному проекту с обеспечением авторского надзора и контролем Госархстройнадзора.
5. Ссдачу-приемку объекта с одновременным оформлением акта комиссией в составе:

заместителя главы районной администрации – председателя;

главного специалиста района по архитектуре и градостроительству – заместителя председателя;

уполномоченного представителя инспекции Горархстройнадзора;

уполномоченного представителя пожарной охраны;

уполномоченного представителя санэпидемнадзора.

6. Pегистрация объекта в предприятии технической инвентаризации.

Может ли единоличный собственник жилья, по новому ЖК, посторонний для меня человек, выписать меня из своего жилья, куда я прописан? Детей у меня нет, неженат, дееспособен, другого жилья нет.

Да, может. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
На основании ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Если у вас еще остались вопросы к нашим юристам, можете задать их на форуме, направить на электронную почту по адресу usenko@info74.ru, или обратиться напрямую в Уральский консалтинговый правовой центр «Металлург» по телефонам 263-12-00 и 266-62-43.