В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью - property management включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами.
Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России, хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется.
В большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж - поиск арендаторов и заключение договоров на аренду. При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management.Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера.


До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. А сама эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны. на самом деле....

Рroperty management - управление активами включает:
• стратегию долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости,
• финансовый менеджмент и рефинансирование,
• оценку и прогнозирование, позиционирование на рынке,
• оптимизацию использования объектов и их перепрофилирование.

В перечень услуг УК входит также:
• управление финансовыми потоками,
• контроль дисциплины внутри здания и отношений между арендаторами, сотрудниками и пользователями,
• все виды работы с арендаторами, включая их подбор и создание для них комфортных условий,
• заключение с ними договоров аренды и наблюдение за выполнением условий договоров.
• анализ рынка недвижимости и постоянное наблюдение за рыночной ситуацией, что помогает добиваться максимальной прибыли от объекта.

Эксплуатация объекта включает такие функции:
• создание бюджета эксплуатационных расходов,
• обслуживание инженерных и технических систем здания, а также его конструктивных элементов,
• комплексную уборку, благоустройство прилегающей территории,
• разработку программы страхования, оценку рисков,
• юридическую поддержку,
• создание служб диспетчеров, ресепшен, питания, автостоянки.
Главными функциями являются техническая эксплуатация и уборка здания, а также организация питания.

Владелец может включить в список обязанностей управляющей компании и специфические поручения:
• доставку корреспонденции и курьерские услуги,
• услуги нотариальной конторы,
• организацию и сопровождение различных мероприятий - презентаций, конференций, банкетов,
• управление складами
• садово-парковые работы,
• заказ легковых и грузовых такси,
• прачечные услуги, услуги горничных и так далее.

Как правило, команда управляющей компании полного цикла состоит из нескольких менеджеров, которые продумывают все стратегии. Остальные службы они нанимают как подрядчиков.


Стоимость услуг управляющей компании в коммерческой недвижимости, как правило, составляет 5% от базовой арендной ставки.
Если цена аренды в офисе класса А составляет $625 за 1 кв. м в год, то $25 — это услуги УК по оценке Noble Gibbons.
Распространенная ставка в офисах А - и В-класса — $70-100 с 1 кв. м в год.
За управление платит арендатор, и обычно это входит в операционные расходы, включающие также коммунальные платежи.

Доход от управления имеет смысл подсчитывать исходя из общей площади здания. Это может быть и 20 000 кв. м, и 100 000 кв. м. Однако выгоднее брать на баланс большой объект: усилия по управлению одинаковы и на крупном, и на маленьком объекте, а вот прибыль тем выше, чем больше квадратных метров.
Стоимость управления зависит также от количества и сложности оборудования, уровня арендаторов и арендной ставки, общего объема и характера услуг, выполняемых управляющей компанией.
В ТЦ услуги управления варьируются от $70 до $160 с 1 кв. м в год. Однако в зарплату УК закладывается себестоимость всех расходов, планируемых на объекте, а также зарплата сотрудникам и нанятым работникам, а то, что остается, считается гонораром УК.
Зарплата УК в профессиональном ТЦ может составлять 7,5-15% от арендной платы.
Пока что управление недвижимостью — один из низкодоходных сегментов. И это тоже фактор, задерживающий развитие сектора профессиональных управляющих компаний полного цикла.


Далеко не все инвесторы знают реальную величину затрат на эксплуатацию. На содержание бизнес-центра - обеспечение безопасности, оплату коммунальных услуг, управление, эксплуатацию - расходуется 30-40% валового дохода.
В расходах на содержание затраты на эксплуатацию составляют 30-40%.
Таким образом затраты на эксплуатацию составляют около 10-15% валового дохода в зависимости от класса помещения.
Стоимость эксплуатации объекта класса А составляет до 10% от валового дохода,
объект класса В дороже в эксплуатации – 12-14%.
Самый затратный с точки зрения эксплуатации – объект класса «С», его эксплуатация обходится собственнику в 14-16%.
Это немалые деньги, поэтому существует потребность в более глубокой проработке и обосновании стоимости эксплуатации в графике финансирования эксплуатации.

В качестве примера расчета расходов на эксплуатацию использован бизнес-центр «Нобель» класса «В» в Петербурге:

• общая площадь - 5411 кв.м.
• арендная площадь - 4058 кв.м.
• коэффициент использования полезной площади - 0.75
• арендная ставка - 28 у.е. кв. м в месяц
• валовой ежемесячный доход - 21 у.е. кв. м в месяц
• затраты на эксплуатацию - 1.8 - 2.2 у.е. кв. м в месяц

Затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона различаются.
При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле - мае.
Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину. Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на м2 в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5 на 1 м2 в месяц.

Эксплуатирующая компания должна обязательно заниматься планированием и бюджетированием эксплуатации. В планах рекомендуется отдавать приоритет перечню видов работ и мероприятий, проводимых на объекте, обоснованию их необходимости.
В бюджете обращается особое внимание на стоимость работ с графиком финансирования. Важна детализация: например, если мы планируем потратить какую-либо сумму на техническое обслуживание объекта, то необходимо «расписать» - такая-то сумма «пойдет» на планово-предупредительный ремонт электрощитов, другая сумма предназначена на ремонт смесителя, третья - на ремонт канализации и т.д.


Лучше всего, по мнению специалистов в эксплуатации, привлекать эксплуатирующую организацию еще на стадии разработки бизнес-плана и концепции. Но на данный момент таких примеров в России практически нет.
Оптимальное вхождение на объект – за шесть месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. На этом этапе происходит организация работы службы эксплуатации на объекте. Сюда входит:
• заключение и согласование договоров на обеспечение объекта коммунальными услугами,
• других договоров для обеспечения нормальной эксплуатации объекта;
• набор персонала и создание штата сотрудников;
• тренинги персонала.
В это же время происходит разработка проекта плана мероприятий и бюджета эксплуатации на период до двух лет с момента ввода объекта в эксплуатацию, покупка инвентаря, инструментов и расходных материалов.
Закупка инвентаря, оборудования, укомплектование штата происходит на последних месяцах перед открытием объекта.
Последние два месяца перед открытием идет уже практически полноценная эксплуатация объекта.
Объект подготавливают к открытию. Осуществляется ввод объекта в эксплуатацию.

В первый год эксплуатации затраты составят 2,9 у.е./кв. м в месяц. В эту сумму входят техническое обслуживание, клининг, технический консалтинг, выполнение нормативных мероприятий, координация и контроль за выполнением гарантийных обязательств, а также обеспечение ресурсами и зарплата персонала.

Со второго года эксплуатационные затраты увеличатся до 3,1 у.е./кв. м в месяц, потому что обычно:
• в этот период заканчивается действие гарантийных обязательств,
• компания начинает сама производить ремонт оборудования,
• увеличиваются суммы на текущее обслуживание и планово-предупредительные работы.
В теории эксплуатационные затраты во второй год эксплуатации должны быть равным затратам в первый год за счет использования запасных частей и приспособлений, но в большинстве случаев эти вопросы на стадии заключения договоров подряда вообще не оговариваются. Хотя, если бы эксплуатирующая компания была бы привлечена к работе на объекте на стадии строительства, затраты в этом периоде были бы меньше.

За третий и четвертый годы идет небольшое постепенное увеличение эксплуатационных затрат за счет естественного износа.

На пятый год эксплуатационные затраты достигают своего максимума 3,8 у.е./кв. м в месяц.
Это объясняется достаточным увеличением физического износа, что приводит к проведению текущего ремонта.

После проведения текущего ремонта эксплуатационные затраты снижаются до уровня второго-третьего года эксплуатации, т.е. 3,1 у.е./кв. м в месяц.
Затем идет постепенное умеренное увеличение эксплуатационных затрат за счет износа.

На 10-й год эксплуатации объекта обычно собственник либо продает объект, либо производит его реконструкцию.
Если этого не происходит, то проводится необходимый в это время капитальный ремонт.

На стадии прогнозирования каких-либо затрат на них очень серьезно влияют разработанные стандарты эксплуатации конкретной эксплуатирующей компании.